RET na construção civil: como é usado para regularidade fiscal em empreendimentos?

O Regime Especial de Tributação (RET) desempenha um papel importante na construção civil, especialmente para empreendimentos imobiliários que buscam eficiência na gestão tributária.

Com o setor enfrentando um aumento de custos generalizados, o RET surge para aliviar o orçamento, além de simplificar o cumprimento das obrigações fiscais

Por isso, queremos explorar como o RET é aplicado para assegurar a conformidade e promover maior organização financeira.

RET na construção civil: o que é e quando se aplica?

O RET é um mecanismo fiscal que simplifica a apuração e o pagamento de tributos em empreendimentos imobiliários, como incorporações e construções.

Tal regime possibilita que empresas optantes pelo Simples Nacional ou pelo Lucro Presumido unifiquem o recolhimento de impostos (como PIS, COFINS, IRPJ e CSLL) em uma alíquota única, aplicada sobre a receita bruta do empreendimento.

O RET é amplamente utilizado para garantir regularidade fiscal, bem como reduzir a complexidade tributária e os riscos de autuações. Sua adoção exige inscrição específica e conformidade com as regras da Receita Federal. 

Funções do RET em obras: da segurança à documentação

O RET oferece funções que vão além da simples arrecadação de tributos:

• Promove segurança fiscal e evita multas;
• Garante conformidade com a Receita Federal;
• Simplifica impostos em uma alíquota única;
• Organiza notas fiscais e registros para auditorias;
• Facilita certidões negativas para financiamentos e acesso a crédito;
• Promove previsibilidade tributária para melhor planejamento financeiro;
• Reduz burocracia, permitindo foco na execução da obra.

Desse modo, esse sistema simplifica a gestão fiscal e organiza a documentação, cuidando da saúde financeira dos empreendimentos

Emissão do RET: que​m pode solicitar?

De acordo com o Governo Federal, podem optar pelo RET:

• Pessoas físicas ou jurídicas (incorporadores) que vendem frações de terreno para edificações ou áreas em construção ou a serem construídas;
• Coordenadores de projetos em construção civil, responsáveis por aceitar propostas e entregar obras concluídas;
• Empresas no Simples Nacional ou Lucro Presumido que realizam incorporações imobiliárias ou construções, desde que inscrevam o empreendimento no RET e sigam as diretrizes da Receita Federal.

RET após a Reforma Tributária: o que mudou?

A Reforma Tributária introduz a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que substituem PIS/Cofins e ICMS/ISS, respectivamente.

Assim, o novo modelo forma o IVA Dual com alíquota estimada em 28% e tributa apenas o valor agregado. Na construção civil, isso reduz a carga tributária acumulada e simplifica a gestão fiscal, mas exige adaptação a novos cálculos.

O Regime Especial de Tributação (RET) segue até 31/12/2028, com alíquota reduzida de 4% para 1,92%. Após essa data, novos empreendimentos adotarão obrigatoriamente o CBS/IBS, exigindo adequação contratual e contábil no setor.

Quais são os documentos exigidos no cadastro do RET?

Os documentos necessários para aderir ao RET estão listados abaixo:

• Termo de opção pelo RET, com os dados da empresa e do CNPJ da incorporação;
• Termo de Constituição do Patrimônio de Afetação, registrado em cartório e vinculado ao CNPJ da incorporação;
• Documento de identidade do contribuinte ou do representante legal;
• Comprovação da representação legal, como Contrato Social, Estatuto ou Ata com a última alteração;
• Procuração que autoriza atuação perante a Receita Federal, se aplicável;
• Documento de identidade do procurador, se aplicável.

É necessário inscrever cada incorporação com patrimônio de afetação no CNPJ, vinculando-a ao evento “109 – Inscrição de Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação”.

Passo a passo para aderir ao RET: como fazer o cadastro?

A adesão ao RET pode ocorrer de forma digital, basta seguir as seguintes instruções:

• Visite o Portal e-CAC da Receita Federal;
• Acesse “Processos Digitais” e clique em “Solicitar serviço via processo digital”;
• Na seção “Regimes Especiais”, abra um processo digital para cada solicitação;
• Verifique se a incorporação está inscrita no CNPJ com o evento “109 – Inscrição de Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação”;
• Anexe os documentos exigidos em formato digital;
• Acompanhe o processo pelo Portal e-CAC ou app e-Processo.

Aguarde a análise de um Auditor-Fiscal, que emitirá um Ato Declaratório Executivo (ADE) se aprovado e consulte o resultado em “Meus Processos”. Se recusado, envie recurso em até 10 dias pelo mesmo processo.

Obras sem RET: riscos trabalhistas e administrativos

Optar por não aderir ao RET expõe construtoras e incorporadoras a diversos riscos trabalhistas e administrativos.

Abaixo, conheça os principais riscos associados à ausência do RET:

• Sem o RET, a apuração individual de tributos aumenta o risco de erros, levando a multas e juros por parte da Receita Federal;
• A complexidade de gerir múltiplos impostos resulta em atrasos ou não pagamento, gerando dívidas fiscais e restrições ao CNPJ;
• A falta de regularidade fiscal impede a emissão de certidões negativas, de modo a dificultar financiamentos e participação em licitações.

Além disso, a ausência de controle fiscal abre espaço para irregularidades no recolhimento de encargos trabalhistas, como INSS, resultando em embargos na obra e ações judiciais de empregados.

Cálculo do RET: quais são as variáveis para o Regime Especial de Tributação?

Em vez de aplicar alíquotas separadas para cada tributo, o RET permite o recolhimento unificado com alíquota reduzida sobre a receita mensal da incorporação. Para isso, as seguintes variáveis são consideradas:

• Receita mensal da incorporação (R$);
• Tipo de incorporação (residencial, comercial, programa “Minha Casa Minha Vida”, entre outros);
• Alíquota do RET aplicável (4% padrão ou 1% em alguns casos do MCMV);
• Base de cálculo: receita bruta da venda das unidades imobiliárias.

Mas como isso funciona na prática?

Em uma incorporação residencial com receita mensal de R$ 500.000, ao optar pelo Regime Especial de Tributação (RET), a empresa recolhe 4% sobre essa receita, totalizando R$ 20.000 em tributos.

Caso estivesse no regime de lucro presumido, a mesma operação resultaria em uma carga tributária estimada de 5,93%, equivalente a R$ 29.650, considerando IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.

Ou seja, ao aderir ao RET, a incorporadora economiza aproximadamente R$ 9.650 por mês, além de simplificar o recolhimento dos tributos em uma única guia, o que representa ganho financeiro e operacional.

Acompanhe abaixo uma tabela comparativa.

Essa tabela deve ser usada apenas para fins comparativos. Apenas um contador especializado em construção civil pode definir uma alíquota efetiva, conforme as particularidades de cada projeto.

RET como blindagem jurídica para sua obra

O Regime Especial de Tributação (RET) vai além da simplificação fiscal. Ao vincular o empreendimento a um CNPJ exclusivo e constituir o patrimônio de afetação, a incorporadora separa legalmente os bens e direitos da obra dos demais ativos da empresa.

Isso garante mais segurança aos compradores e proteção contra eventuais dívidas da incorporadora, fortalecendo a credibilidade do negócio.

Parceira da categoria, a C3 Equipamentos apoia incorporadoras que atuam dentro da legalidade e da boa governança, oferecendo soluções seguras e inovadoras para obras em todo o país.